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近两年来,金融地产板块受政策因素压制,整体表现不尽如人意,估值已经处于历史低位。随着近期地产行业利好政策的出台,金融地产板块表现亮眼,11月份,金融地产指数上涨15.95%。

过去的10月和11月对于金融地产基金来说,可以说是冰火两重天。10月市场对地产在经济中的地位有较深担忧。在当时市场脆弱的情绪下,金融地产板块大幅下跌。进入11月,第二支箭――央行再贷款支撑民营房企债券,以及杭州的认房不认贷的需求端政策的变化,两项政策催化了金融地产板块股价的快速上涨。这种情绪,在第三支箭――地产股权融资放开后,达到较高的程度。

近期的地产政策,对于行业有重要影响,可以说从供需两端都对症下药,为销售的复苏创造了前提。另一方面,这些地产政策的出台,扫清了市场对此前政策态度的担忧。

短期的地产政策在某种程度上,可能会有一个真空期。一方面要观察已出台的政策,对于行业的效果,就像医生用药后要看看疗效一样。因此短期的地产板块股价回调是在预期内的。地产板块股价的回调是暂时的,需认识到政策是抑制收入预期、购房预期的一个核心因素,在此因素缓解前,单纯的地产政策可能对提升销售也较难发挥显著作用。

但政策在近期也出现一定变动,这其实对地产销售的回升,是一个至关重要的利好。如果政策优化后,销售恢复力度仍有限,地产的需求端政策,依然还有很多抓手,因此销售未明显有起色之前,地产板块的政策利好逻辑仍然通畅,能够支撑股价。

目前的地产政策,使得市场有争议。此前龙头个股的股价走势好于其他,主要是因为市场认为龙头国有企业可以在供给出清的情况下,实现增长,提高市占率,提升估值水平。但目前放开融资,尤其是民营房企频繁发布融资公告的时候,市场陷入担忧,市占率提升逻辑是否可以兑现。虽然近期发布融资公告的“氛围组”民营房企较多,但实际仍是国有房企、混合所有制的房企,具备较强的融资能力,提升市占率,这一事实也将会逐步被市场认知到。

另一方面,规定允许房企借壳内地地产企业上市,这或许为部分未出风险的内房股回归A股提供了较好的机会。整体来说,融资渠道的打开,激活了整个板块,地产板块个股的机会不会缺乏。

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随着地产供给端信用风险的释放,明年3-4月的销售旺季或是一个很好的观察时点。在目前较好的首付比例、利率政策推动下,明年的地产销售有望在今年较低的基础上,实现正增长。

对于银行、保险股来说,前期压制最大的因素是房地产风险。市场无法分析出银行、保险股所蕴含的风险,同时利率持续下行,对于银行的息差、保险的资产端投资收益率,都有较大的负面影响。

随着市场对于地产危机的担忧减弱,银行、保险都迎来了较为明显的估值修复,随着地产销售的恢复,银行、保险板块的股价持续性或会比地产更为长久。在对于资产的风险担忧解除后,市场将会更有兴趣去关注目前优质银行个股较好的利润增长,以及目前保险板块所表现出的负债端(也即是保险销售端)的自然出清后的恢复的趋势。

纵贯A股的历史,在信用紧缩的情况下,很难出现牛市。A股整体在2021-2022年也确实经历了较为痛苦的调整。再往后看,如果地产销售可以企稳复苏,整体信用的扩张将会重启,届时市场的预期将会明显变化,企业的利润改善预期会增强。因此站在这个时点,券商板块是相对乐观的。尤其是在其估值处于历史底部的时候。

整体而言,地产板块短期会因为强力政策的集中释放,形成一个短暂的政策真空期,股价上升的动力减弱,或会有所回调,但调整的幅度相对有限,地产板块受融资政策的催化,部分地方国企、地产壳会表现出一些弹性。中期仍然看好能够实质性融资的龙头房企。


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