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皇冠注册平台:卖不出去的二手房,我差点成了接盘侠

admin2020-09-0431

本文来自微信民众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang),头图来自:视觉中国


上半年的楼市,局部热度不停,这边万人排队摇号,那里万万豪宅秒光。


新居市场一波未平,一波又起,火热的空气不停通报着:买到就是赚到!


确实,楼市火了这么多年,天下各地的屋子都涨了不少。房价上涨自然是好事,但人人往往会忽略一个问题


你买的屋子,好卖吗?


狂热事后,调控杀至,下半场的慢牛行情尘埃落定。楼市的歌舞升平逐步褪去,二手市场到底谁在裸泳?


有价无市,难以变现,可能是许多热盘的宿命。流动性差,再贵的房价也只是过眼云烟,纸上富贵。


实在流动性,才是买房前最需要思量的问题!


今天就来跟人人聊一聊,从流动性出发,哪些都会的投资价值高。



不久前,贝壳找房在《新一线栖身讲述》中,给出19个重点都会二手房流通指数排名。



贝壳也是当前中介二手买卖市场中的龙头,其数据照样有一些参考价值。如图所见,流动性指数越高,就代表了二手房越好卖,反之亦然。


深圳排名第一,快要100%的流动性,毫无悬念。


深圳基本处在存量房的市场。整个7月,深圳共成交3478套新栖身宅,环比增添4%。二手住宅成交13407套,环比增添26.6%,二手成交量为一手成交量的3.85倍。


而且,深圳楼市整体供需重要。当前深圳商品房总量在189万套左右,而现实治理人口约为2200万人,以户均3人盘算,另有1633万人无房。


停止5月,住建局宣布深圳下半年设计入市住宅50618套,现在库存也仅有33727套住宅,与现实治理人口相比,新居的供应缺口照样很大。


二手市场的流动性毋庸置疑。



西南双子星,为何成都高居天下第二,而重庆却排名倒数?


进入8月,重庆二手放盘数快要16万套,排在天下第一位。成都放盘量近13万,排在天下第三。


但两者二手房流动性指数显示截然不同。在贝壳的排名中,成都二手流转性指数排在第二,高达80%。重庆二手流转指数在19城中倒数第五,还未跨越40%。



二手房价也是响应的,重庆不温不火,均价至今未破1.2w/平。而隔邻成都,二手均价已经到达1.8w/平。


同样是西部明星都会,为何差距云云大?


根本缘故原由照样:重庆天量的土地供应。


统计近6年两个都会的土地供应,重庆的住宅土地供应远远高于成都。在2014年和2016年,重庆的住宅土地供应甚至为成都的3倍。


仅这6年的住宅供地,重庆已是成都的两倍,足以看出重庆的存量房市场有多大。


数据来源于中指研究院      制图|大胡子说房


盘子大了,价钱就很难起来,这也是为什么我们一直不建议人人去投资重庆。纵然重庆这两年最先减供应去库存,但住宅土地供应照样比成都多,也比天下大多数都会多。


在存量市场已经云云重大的情况下,土地供应依旧很猛。可以预见,在未来很长一段时间内,重庆买房,无论是一手照样二手,市场选择许多,而二手房他凭什么香呢?这还真怪不了重庆市民的新居癌。


重庆在未来很长一段时间,还将处于一手市场,二手流转性十分堪忧。


想要在重庆投资的,照样赶早打消念头。


相比于重庆,成都盘子更小,流通性更高,显然是更好的投资选择。


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上海为何那么低?岂非和近三年楼市横盘低迷有关?


自2016年11月,沪九条颁布,社保五年、非户籍独身限购以及二套7成首付,将上海购房门槛瞬间拔高,上海楼市也进入长达三年多横盘期,房价一直没有消息


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但今年上半年,上海楼市回暖信号显著。7月,二手房房价较去年同期上涨10.43%。土拍市场各项指标也创下三年新高,房企拿地热情较高,楼市信心逐步回归。


既然楼市苏醒,那为何上海二手流通性为云云低呢?


现实问题可能出现在贝壳数据上。从其他平台数据来看,上半年,上海的二手房买卖活跃度照样不错的。


上半年,只管有疫情的影响,上海照样延续4个月,二手房买卖套数过2万,七月甚至成交量近3万,创46个月新高,上海二手房的流动性这么看真不低!


而且,以7月的成交数据来看,新居成交量为0.76万套,二手成交量为2.9万套,上海也是以二手成交为主的都会,二手房流动性更不应该云云低了。


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现在可能是上海楼市的最好的机遇。在经由两年多的横盘期后,上海未遇上上半年这波涨幅,然则土拍市场已经表示了今年上海的不普通。


今年上半年上海住宅供地增添,不少都是好地段地块。停止6月,今年的纯住宅用地供应已经跨越2018年纯住宅出让地总额。


土地溢价率节节攀升,虹口区北外滩钻石级纯宅地,溢价率高达31.7%。


预售的新居价钱也随之变高,中环价钱直逼内环。


可以,下半年的上海楼市,土拍的火热也会传导到楼市上,价钱体系有望重塑。


当下,上海是最该买的一线都会了。



沈阳近几年楼市很火,但二手房流动性那么低,这不应该啊?


从6千涨到1.2万,沈阳的涨幅高达64%,然则二手流动性指数却倒数第二,流动性指数不到30%。为何二手流动性如低?


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主要缘故原由就是人口支持匮乏。沈阳的自然增长率仅只有0.04%,人口净流入数目也少的可怜,2019年净流入9000人,18年增添2.2万人,2017年增添2000人,三年加起来3.3万人,人口增涨十分缓慢。


没有人口支持,二手房卖给谁呢?内陆人在棚改与货币化安置之下,大多有自己的屋子,对于二手市场基本没有需求。


其次就是,偏心新居,新居供应量大。停止8月26号,沈阳已经提供了8.5万套新居,而且另有近13万的二手盘放量。这3.3万人口增量,新居就够住了,谁还会想挑二手呢?二手市场压根就是有价无市。


以是,万万别被火热的一手市场给疑惑了,沈阳也不建议投资。以是李老师为什么经常和人人讲,投资不外山海关,房产投资建议人人一定要跳出东北。



由于限购的严肃,长沙房价不高,应该具备很大的投资价值,但二手房流动性那么低,真的有投资价值吗?


确实,长沙作为长江中部都市圈的副中心与强省会都会,上半年GDP增速天下第一,都会定位与综合实力都不错。而且在限购的政策之下,长沙的房价与其他二线都会相比也是格外低,被称为是最幸福的都会。


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但长沙也的的确确不适合投资。长沙虽然没有重庆那么天量的供地,但其住宅供地也不少,人均住房面积,一直走在天下前线,2012年人均栖身面积32平方米,位居天下首位。


长沙一边增强供地,同时也将购房门槛提高,限购限售。一手供应足够,准入变慢,二手库存厚实,还面临一手限价新居的竞争,流转也十分有限。


调控让这座都会里,变得只有刚需,只需要低房价,处在这样的房价洼地里,看着同伙的资产增值,不知道幸福的长沙人是喜是忧。



流转性实在是一个都会是否具有投资价值的试金石。


当你嫌疑一个都会能否投资的时刻,不如就去看看他的二手市场,好比现在火热倒挂的杭州,当这种差价消逝,在天下供地第一的都会里,未来供应端的爆炸,它的楼市还能火吗?


一切的源头,都是供需。


本文来自微信民众号:大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

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